頭金なしで住宅ローンは組めるのか?【答えは「楽勝で組める」です】

現在、不動産業界は世紀の低金利時代と言われていて、住宅ローンは歴史上始まって以来の低金利時代です。

多くの金融機関が、変動金利で1%を切っており、めちゃくちゃ金利がいい金融機関では0.4%で借りられるところがあります。

0.4%で仮に3,000万円を35年住宅ローンで借りても、金利分でどれだけ余分なお金を払うかというと、たったの215万円だけなのです。35年間も借りてですよ?

1年で平均すると、借りた側はたったの61,500円くらい余分に払うだけになります。

それで、3,000万円を35年0.4%の金利での月々の支払は76,000円程度なので、普通のファミリー層ならば、賃貸で同じ大きさ、クオリティの家を借りようと思うと、当然家賃のほうが高くなりますよね。

賃貸で家賃を払っても自分のものにはならないけれど、家だったら家賃ではなく返済なので払っていくにつれてどんどん自分のものになっていくという見方もあります。

なので、最近では頭金を全く用意していないで家を買う人も増えています。

では、本当にそんなことが可能なのか、私が実際に取引させてもらった例も交えながら記事にしていきたいと思います。

頭金なしで住宅ローンは組めるのか?

頭金なしで住宅ローンは組めるのか?

まずは、住宅ローンの全体像から理解していきましょう。

住宅ローンとは、読んで字のごとく住宅にローンを組むものになります。

しかし、住宅を買う際には諸費用というものが必ず必要になります。

住宅の諸費用で代表的なのが(詳細は割愛します)

  • 仲介手数料
  • ローン取組費
  • 固定資産税日割り精算
  • 収入印紙
  • 登記費用
  • 銀行事務手数料
  • 銀行保証会社保証料
  • 火災保険

これらを、合計すると、だいたい物件の1割くらい必要になります。

なので、3,000万円だと300万円が必要となるわけです。

これは、いわゆる頭金とはまた別のお金に換算されるわけなので、手元に300万円しかもっていない人が3,000万円の家を買う場合に諸費用で手持ちのお金が全てなくなってしまいますよね。

ということは、物件代金の3,000万円100%を住宅ローンでかりないといけません。

こういう人も、実は頭金0円の買主になるのです。

物件には、1円も自己資金が入っていないからです。

そして、一般的に住宅ローンが通りやすい用意しておくべき自己資金は物件価格に1~2割とされていますので、3,000万円の物件であれば300万円~600万円の自己資金があるのが望ましいわけです。

となると、諸費用の300万円プラス頭金の1割~2割なので、最低でも600万円必要になるというわけです。

基本的にこれが、住宅ローンを問題なく通る基準となります。

まあ、家を買う年代の30代が600万円を貯金するとなると少しハードルが高いのが実情だと思います。

ここで、出てくる疑問が「頭金なしでも住宅ローンを組むことはできるか?」だと思いますが、答えは「イエス」です。

しかも、「手持ちのお金が1円もありません、頭金はおろか諸費用すらだせません、家買えますか?」

この質問も、実は「イエス」です。しかし、クリアしておかなくてはいけない点があります。

頭金なしで住宅ローンを組む

頭金なしで住宅ローンを組む。つまり諸費用は自分の貯金から出す場合ですが、現場にいてた肌感覚で言うと、ほぼ間違いなく通ります。

80%くらいのかたが通るでしょう。

なんなら、いいお客さんです。諸費用を自分で出せるお客様は私が働いていたエリアで言うと一等級のお客さんでした。

基本的に、手持ち一切なしで家を買いたい人ばかりのエリアでしたから。

しかも、頭金をたくさんいれた場合と、ほぼ変わらない金利で住宅ローンを組むことができると思います。

だいたい、皆さん変動で0.6~0.9%くらいの間で組まれていましたので。

諸費用を現金で用意していても、稀に住宅ローンに通らない方がいます。

そういう人は、個人信用に傷がついている方です。

個人信用とは

個人信用とは、その人の信用を可視化するために管理された情報のことです。本人の同意を得れば、閲覧することができ、その情報はこれまで生きてきた上で、取り組んだローンの額、完済したか否か、滞った記録はないか、残高はどれくらいか、どこのローンに申し込みを行ったかがわかるようになっています。

これは、もちろん本人でも閲覧することができますので、住宅ローンに出す前に一度自分で自分の信用情報を調べてみても良いかもしれません。

日本で個人信用を取り扱っている期間は3つあります。

住宅ローンの審査の際はすべて見るとされていますので、信用情報は筒抜けです。

一番、銀行が嫌がる個人使用の傷は「延滞」です。

「延滞」とは支払いが滞ることです。嫌がるのは当然です。

お金を貸す銀行からすると、きちんと返済が行われない事が一番嫌なわけですから、「延滞」をするルーズな人にお金を貸したくないのも当然の見解です。

「延滞」と聞くと重く聞こえるので、「支払いは遅れたことがない」と大抵の人は言うのですが、いざ蓋を開けてみれば、「延滞履歴」が多数あった人は数知れずいてました。

「延滞」の重みが銀行と一般の方とではギャップがあります。

例えば、こういう事例を見てみてください。

これ、けっこう日常的によく見る風景です。

給料の口座と、引き落としの口座を別々にしていたら、ついついお金を口座に移し替えることを忘れてしまいがちです。

でも、本人は言われてすぐに振り込んだからまさかこれが「延滞」になるなんて思っていないわけです。

しかし、実際は「延滞」になるのです。

オペレーターの方は優しく、振込先を教えてくれて電話対応をしてくれるのですが、ローン会社は、あなたの信用情報に「延滞」という情報を入力します。

これが積み重なると、「延滞」ばかりしているルーズな人と見られてしまうので注意が必要です。

また、携帯代金も軽視してはいけません。格安SIMを使っている人はその心配はありませんが、大手キャリアで購入している場合は、機種代はローンを組んでいるケースが非常に多いので、携帯代の入金が遅れた場合も信用情報に傷がついてしまいます。

このように、個人信用は住宅ローンにおいてとても重要で、どれだけ年収が高くて、資格を一杯もっていて、自己資金があっても個人信用がズタズタに傷がついていると住宅ローンを借りることはできませんので気を付けてください。

手持ちのお金が1円もない状態でローンを組む

手持ちのお金がないということは、物件の購入代金の他に諸費用まで、金融機関から借りなくてはいけません。

別名110%ローンとか言います。

これは、今やどこの金融機関でも取り組みをしており、銀行によって審査の基準も違えど、金利も違います。

なので、手持ちの資金が0円でも物件は購入することができます。

しかし、ハードルは少し上がります。

大きくわけて以下の3つのハードルをクリアすると十分に可能性があると言えます。

  • 他にローン組んでいないか
  • 保証人になれそうな人がいるか
  • 借入額が年収に対して返済比率内か

他にローン組んでいないか

他にローンを組んでいたら、基本的に難しいと思ってください。

車のローン、教育ローン、学資ローン、クレジットカードでのリボ払い、クレジットカードの分割払い、ショッピングローンなどです。

もちろん、家を買うまでにすべて返済できるのでしたらクリアすることができますが、手持ち資金0で家を買いに来ているのに、返済する余力があるとは思えませんよね。

また、クレジットカードのキャッシングや、消費者金融系(アコム、プロミスなど)での借り入れは、印象も悪くなります。

キャッシングをするということは、日々の収支で赤字と銀行は見ますので、注意が必要です。

保証人になれそうな人がいるか

住宅ローンの場合、保証会社がバックにつくので基本的に保証人は必要のない融資になります。

しかし、例外的に物件代金を超えるローンを組みたいとなったときに、保証人を銀行からお願いされるケースがあります。

住宅ローン以外の融資でしたら、基本的に誰でも実印と印鑑証明をもらえれば保証人になってもらうことが可能です。

しかし、住宅ローンの場合は、原則住宅ローンを組んで購入する、その家に一緒に住む人でないと保証人になることができません。

ご両親と同居するなら、ご両親のどちらか。

パートナーと同居するなら、パートナーになってもらう必要があります。

この保証人になる人も当然に、さきほどの「信用情報」を見られますので、保証人になる人の信用情報が傷だらけだと、住宅ローンを組むことはできません。

借入額が年収に対して返済比率内か

借り入れする額が年収の返済比率内かどうかを算出しなくてはいけません。

これは、簡単に算出できるツールがあるのでご紹介します。

以下の計算ツールを使います。

返済額試算ツール

このような画面になったと思います。

1の借入金には、借入したい金額、諸費用もまとめれ借りる場合には全て足した金額を入力してください。

2は何も入力する必要はありません。

3の金利ですが、銀行が返済比率を算出するときに使用する金利は、現行の0.6%とか0.8%のような実効金利ではなく、審査金利というので計算します。

審査金利については、借りる銀行によって様々ですが、いちおう目安で、以下の金利を入力してください。

  • 都市銀行の場合は4%
  • 地方銀行の場合は3%
  • 信用金庫系の場合は2.5%

多めに見ております。実際はもう少し細かい数字になります。

そして、4は返済の年数なので35年なら35と、それ以外ならそれ以外の年数をいれてください。

そして、最後に5は年収ですが。

サラリーマンの人は源泉徴収の一番左の税込みの金額を入力してください。

そして、自営業者で確定申告をしている人は、一番上の売り上げの項目の金額でなく、経費を引いた後の所得金額を入力してください。

全ての入力が終われば、以下のような画面になると思います。

赤い枠で囲った、返済比率に注目してください。

ここの数値が30%以内に収まればクリアです。

30~35%なら、銀行によってはクリアできそうです。

35~40%なら、もしかしたら拾ってくれるところが一行か二行あるかもしれません。

40%以上は基本的に無理です。

まとめ

以上が、頭金なしで住宅ローンを組む方法でした。

個人的には、手持ちの現金がない状態で住宅ローンを組むことは危険だと思っています。

というのも、家を買う世代って子供が小さいことが多く、かかるお金は今が一番少ないという可能性が高いと思うのです。

これから、高校、大学とさらにお金がかかる時期に突入していくのに、今の一番お金のかからない時に、家計の収支がプラスマイナス0の家庭が、その子供の成長にあわせて、収支を伸ばせていけるかと問われれば、今の日本の景気から言ってもサラリーマンであれば難しいと思うのです。

事業を起こすなら別ですが。

変動金利というのも曲者で、変動しますからね。金利は。

今、家賃より安いかもしれないですが、金利があがるとすぐに返済額は跳ね上がりますから危険です。

日本は、今後経済的にもハッピーなニュースが多いです。

東京オリンピック、大阪万博、大阪のIRでカジノ誘致。

これらが成功すれば、景気は上向きになります。

そうすると、金利は上がりますよ、おそらく。

バブル絶頂時の金利は8%とかですから、平均で4%くらいです。

今の金利は異常なので、余力なく自己資金なしで買うのは危険だとおもいます。

あくまで個人的意見ですが。

長い文章でしたが、最後まで読んでいただきありがとうございます。