マイホーム購入で失敗しない為に、買ったら損する家を暴露

Hello World!!
杉山です。

マイホーム購入は、とても労力のかかる作業ですし、大変だと思います。

物件を探せば、一つ一つ特色が違いますし、メリットデメリットが存在します。
予算も限られているので、当然高望みはできないこともわかっていますが、できれば予算内でいい物件を買いたいと思うのが心情でしょう。

今回は、そんな人のむけて「こんな物件を買ったら後悔して損しますよ」とマイホーム購入で失敗しない為の家の選び方について解説していきます。

私は、不動産業界に7年いており、250件以上の取引をしてきた中で、物件でいえば2,000~3,000件は見てきましたので、家を見れば「買っていいのか、買ったらダメなのかは」判断できるようになりました。

なので、その私の中の知識を、シェアしたいと思いますので。

現在、マイホーム購入を考えているけれども「失敗したくない」と思っている人にとっては役に立つ記事になると思うので、最後までご覧いただければ嬉しく思います。

1.一戸建て・土地編

一戸建て・土地編

競売履歴がある

買おうとしている物件に、競売履歴があると少し要注意です。

土地から買って家を建てようと思う人は、土地の謄本を見ればすぐにわかりますし、中古戸建を買おうとしている人は、土地・建物の謄本を見ればすぐにわかります。

謄本は、不動産屋に言えば基本的にもらうことができますが、ケチな不動産屋は渡してくれないこともあるので、取得の仕方を説明しておきます。

  • 1.欲しい物件のエリアを管轄している法務局にいく
  • 2.法務局内にあるブルーマップで地番を調べる
  • 3.調べた地番で、謄本の写し・閲覧の申請をする

基本的な流れはこうですが、法務局は一般個人にすごく優しいので「謄本を取りたいんですけど…」と聞けば丁寧に教えてくれます。

持参物として、買おうとしている物件の地図を持っていくとスムーズです。

あとは、費用です。

一枚、600円くらいなので、土地・建物であれば1,200円であげることができます。

謄本を見ると、乙区よ呼ばれる欄に、これまでの権利の履歴が載っています。

赤枠で囲っているところです。

こちらを一通りみて、「競売開始決定」という文字を探してみてください。

もし、見つかれば、その物件は過去に競売で取引されたことのある物件ということになります。

では、なぜ競売で取引された物件がよくないかと言うと、科学的根拠はないのですが、高い確率でまた「競売」になっていくからです。

「競売」物件をリフォームして綺麗にして再販売されているのが一般的で、購入されるかたは、素人なのでそれが競売物件がどうかなんてわかりません。

でも、不思議とそういう物件を購入した人も数年後には、また「競売」になってしまうケースが多いのです。

「競売」になるということは、ポジティブな感情ではありません。

何かの事情で、無理やり家を手放さざるを得なくなってしまった人のいわば怨念みたいなものが家には宿ると私は思っています。

科学的根拠はありませんので、信じるか信じないかは自己責任でお願いします。

前道が3m以下

郊外にお住まいの方には、想像もできない話だと思いますが、都心に近くなると道の狭い家はけっこうあります。

その中でも、3m以下の物件というのは買わないほうがいいと思っています。

理由は、2つあります。

  • 再建築の際、敷地面積が減少する
  • 次、売りづらい

再建築の際、敷地面積が減少する

日本の建築基準法という、家を建てるときに守らないといけない法律の中に「前道は4m以上にしましょう」という法律があります。

これは、緊急時の救急車を通りやすくする為や、災害時に消防車が入りやすくするためのものになります。

しかし、現状日本にある不動産の全てが前道4m以上かと言われれば当然そうではありませんよね。

では、どうしていくのかというと、「次建て替えるときに4mにしてね」とお国から言われるわけです。

じゃあ、道を拡張するためにどうするかと言うと、自分の土地の一部を道に差し出さないといけないのです。

シンプルに土地の面積が減ってしまいます。

次、売りづらい

不動産とは、多くの人が一生に一回の買い物だと思って購入しますが、実は初めて買った家にずっと住み続ける人はほんの一握りしかいません。

もし、ご自身の身内で年配の方で機会があれば聞いてください。

「今住んでいる家は、一番初めに買った家?」と。

8割くらいの人が「違う」と答えるはずです。

家を買った人が、生涯で家を売らない確率は統計があるわけではありませんが、とても少ないのです。

なので、一生住むから自分たちが納得できれば大丈夫という安易な理由で、マイホーム購入を妥協してはいけません。

いつ売ることになるかわからないので、次も売りやすい不動産を選ぶべきなのです。

人生何が起こるかわかりません。

離婚するかもしれませんし、転勤するかもしれませんし、手狭になって買い替えるかもしれませんし、住宅ローンの支払いが厳しくなるかもしれません。

だから、リスクヘッジとして。
次も売りやすい物件を買うことは非常に大切なわけです。

売りやすい物件というのは、万人受けする物件です。

その中でも道が狭い物件というのは一部のコアなファンからの指示しか集まりません。

みんなが欲しい物件は、道が広い物件です。

道が狭い物件は売れにくいので、実際に売るときに苦労してしまいます。

テラスハウス

あの、男女が一緒に生活するやつじゃありませんよ。

不動産業界でテラスハウスというと、いわゆる連棟住宅の事をさします。

連棟住宅とは、隣の壁と壁とがつながっている物件のことです。

昔の長屋なんかを想像していただければわかりやすいかと思います。

テラスハウスのメリットは、安さにありますが、安いとしてもテラスハウスは買うべきではありません。

将来、建て替えるときは、隣の壁を切り離さないといけないので余計ない費用がかかりますし、切り離して放置というわけにはいかず。

新しく壁を作ってあげないといけません。

その壁は後付けになるので、きちんと工事をしないと雨が降った時に水はすぎに侵入してしまうため、大きなトラブルになる不安も秘めています。

安いですが、テラスハウスに手を出すべきではないかと思います。

西向きor北向き

家の玄関の向きが、西向きor北向きはあまりオススメできません。

日当たりは、家を選ぶ際とても重要だと個人的には思っており、気持ちいい朝日が入ってきたり、お部屋の中が明るいというのはとても大事なことだと思います。

西向きと北向きに関しては、気持ちのいい朝日がリビングに降り注ぐということはありません。

日当たりがすごぶる悪いので、家全体がジメっとしてしまいます。

ペアガラスがあれば問題ありませんが、普通のガラス窓の場合、結露が発生し、湿気で家はダメージを受け続けます。

また、西向きは夕方になると、西日が直撃しますから夏は暑いです。

家は毎日のことなので、だんだんと日当たりの悪さはストレスに感じてきます。

その証拠に、売りに出ている物件の多くは西向きか北向きの物件が多いです。

それだけ、途中で皆さん嫌になるのです。

そういう売主さんを担当しさせてもらったときに、皆さん口をそろえて言うのが、「次は日当たりのいい家にするよ」です。

西向きor北向きはお勧めできません。

傾斜がきつい

日本がまだ高度経済成長期の頃、山の上に住むのが流行した時期がありました。

その一角はいわゆる富裕層がたくさん住む高級住宅街になった地域もあります。

しかし、昨今では山の上の物件は全く売れません。

シンプルに、坂がきつかったり駅が遠かったりするわけですから働きにでるのにストレスを感じますし、毎日坂を上ったり下ったりするのを好む人は少ないからです。

だから、山の上の物件の価格はどんどん下がってきています。

昔、高級住宅街と言われていた地域もどんどん下がっております。

この勢いは、これからもどんどん広がっていくでしょう。

なので、坂道がきつい傾斜地は買うべきではありません。

郊外の事は詳しくないので、郊外のエリアにお住まいの方には適用しない話かもしれませんが。

川の近く

買いたいと思っている物件の半径200m以内に大きな川が存在しないかを確認したほうがいいです。

大きい川というのがポイントで、小さい川は問題ありません。

幅が20mを超えていそうな川が、半径200m以内にあるのでしたら購入を見送ったほうがいいかもしれません。

まず、川の周辺というのは総じて地盤が軟弱なことが多いため、将来家の傾きに悩まされるリスクが非常に高いです。

当然、傾いた家は危険ですし、次もスムーズに売ることができなくなります。

地盤が緩いだけではなく、災害リスクも高まります。

昔では考えられなかった、局地的な豪雨が最近話題になっていますが、今後この現象は増えていくのが専門家たちの意見なわけです。

すると、局地的な豪雨の想定をしていない川は、氾濫を起こします。

氾濫すると、半径200mくらいは軽々浸水してしまうでしょう。

水害保険に入っていたとしても床上何センチという規定あり、それに達していないと保険はでません。

家は、一度浸水すると一気にダメになり朽ちていきます。木造であれば特に。

わざわざ、そこまでのリスクを背負う必要はないと思うので、川の近くはオススメできません。

大型工場の跡地

大型の分譲地の場合、そこは以前なにが建っていたのかを調べることも非常に重要です。

もし、以前大型工場が建っていた場合、土壌汚染がないのかを疑いましょう。

土壌汚染とは、工場が稼働している際に出る産業廃棄物や、使用する薬品で、土地の土壌が汚染されてしまっていることを言います。

大手のデベロッパー(開発業者)の場合、土壌汚染が仮にあったとしても洗浄してくれるので安心ですが、町の建売屋さんが分譲地をされている場合は土壌汚染のチェックが漏れている可能性があります。

では、土壌汚染のなにがダメなのかというと土壌汚染された土地の上に建てた家に住むと、汚染物質を毎日体内に吸い込むことになるので病気になったりします。

代表的な病気は、骨粗鬆症や骨軟化症に知覚障害、言語障害などがあります。

しかし、発症までには何十年と積み重ねる、積載型の病気の為、土壌汚染により発症ということは、なかなか立証は難しく、発症してからではデベロッパーの責任を問うことが非常に困難なので泣き寝入りが現状です。

なので、自分が買おうとしている土地は以前、大型工場がなかったか、調べることは非常に大事で。

もし建っているのなら、土壌汚染を疑って調査してみることをオススメします。

2.マンション編

マンション編

駅から遠い

マンションを購入する上で、駅から遠いのは致命傷です。

マンションは立地と、建物のクオリティが全てです。

特に立地は、とても大事で。
立地の悪いマンションはすぐに値下がりします。

マンションの値下がりは一戸建てに比べると尋常じゃない速さで下落します。
というのも、一戸建ては建物が悪くなっても、土地としての価値はさほど変動がありませんので、最悪土地値では売買することが可能なのに対して。

マンションは、土地は持ち分しか所有権がありませんので、土地を単体で売ることは不可能なわけです。

言い方が悪いですが、土地の所有権の価値は0なので。
立地も悪い、建物も古くなってきたときに、平気で1,000万円くらい値下がりしまうので注意が必要です。

なので、マンション購入を考えている場合、駅から遠いのは致命傷でリスキーなので後悔する結末になるかもしれません。

デベロッパーが無名

最近では少なくなりましたが、無名のデベロッパー(開発業者)がマンションを販売しているケースがたまにあります。

デベロッパーとはマンションを開発している業者のことで、有名なところで言うと、野村不動産のプラウドとか、近鉄不動産のローレルとか、住友不動産のシティタワーシリーズとか、大和ハウスのプレミストとかあるのですが。

これらは一種のブランド化がされてまして、マンション業界では野村不動産がやはり一番ブランドが強い印象があり、プラウドシリーズは付加価値が付きます。

ルイ・ヴィトンみたいなイメージで、マンションもステータスになりえる為、本来の相場以上のお値段がついているのです。

なので、無名のデベロッパーでマンションを購入するのはリスクがあります。

当然、ブランドイメージがないため売りたいときにきちんと売れるかも気になるところですし。

新築マンションとは基本的に、建築が終わる前に売り出して契約を済ませるのが基本です。

契約を締結する際、当然手付金を払います。

しかし、デベロッパーは一瞬でも傾けばすぐに倒産する業種です。

銀行からの借入額は大きいので利子もすさまじいですし、社員もたくさんいるのでランニングコストが膨大です。

さらに、建築までにはプランニングから数えると1~2年かかる長丁場です。

売れなければ、収入はありませんのでデベロッパー一本でやっている無名デベロッパーは倒産リスクがあり超危険です。

建築の途中で、仮に倒産してしまったら、手付金は多くの場合返ってきませんし、マンションも建設途中でストップしてしまい八方塞がりとなってしまいます。

そういう事態を避けるためにも、無名のデベロッパーのマンションを購入するときは慎重に選んでください。

15階建てのマンション

マンションを建築する際には高さ制限というのがあり、その高さ制限の中でどれだけの規模の物を建築できるかを決めるのですが。

そして、多くのマンションは45m以下で建てることを支持されるわけです。

なので、市場にでているマンションの多くは、15階建て以下が多いのです。

では、なぜ15階建てがダメなのかと言うと、本来45m以下でマンションを建築するとすると建築上のセオリーは14階建てなのです。

しかし、マンションを建築するデベロッパーにしてみると、戸数は多いほうが利益は増えるので、無理やり階数を一つ増やした限界が15階建てになるのです。

14階建てと15階建てなにが違うかと言うと、階を一つ増やすため、床の幅を狭めたり、天井の高さを狭める必要があります。

そうなると、音が下に響きやすかったり、天井が低いと圧迫感を感じ、住みごちは悪くなります。

また、14階建てでは2重床対し、15階建てでは直床になり、リフォームする際にも非常に施工がしにくく、普通よりも費用がかかってしまいます。

なにかとデメリットが多いのが15階建てのマンションになります。

よくご検討ください。

小規模のマンション

マンションには、住宅購入費以外に、毎月かかるランニングコストで、管理費と修繕積立金と呼ばれるものがあります。

管理費は、普段マンションを管理してくれている管理会社に支払ったり、管理人さんのお給料だったりします。

また、修繕積立金はマンションの外壁など、所有者の所有権が及ばない箇所に対して将来、修繕を行う際に使用するために積み立てるお金です。

大規模のマンションになれば、当然戸数が多いので、管理費や修繕積立金の配分は人数が多いほど安くなります。

反対に小規模マンションの場合は、管理費、修繕積立金の負担額が人数が少ないので大きくなってしまうのです。

なので、ランニングコストを下げたい場合はオススメできないのが正直なところです。

また、小規模の場合、余剰資金も管理組合にあまり残りませんので、不測の事態に陥った時の負担も、大きくなってしまいます。

まとめ

以上が、マイホーム購入で失敗しない為の項目でした。

知っていたよということもあれば、知らなかった勉強になったというものもあったかもしれません。

しかし、私の言うことがすべて正しいわけではありませんの、あくまで参考程度に思って、知識として持っといてもらえればと思います。

今回も、長い文章でしたが最後まで読んでいただきありがとうございました。