マイホームを買う時の流れ【不動産屋は教えてくれない注意点】

そろそろ、マイホーム欲しいな~と考え始めたすべての人にむけて。

不動産屋で、7年間営業マンで取引の最前線に従事しており、250件以上の物件の取引を行ってきました。

そんな経験から、不動産屋さんが教えてくれない、マイホームを買う時の流れについてと、注意しなければいけないことについて記事にしていきます。

マイホームを買う時の流れ

マイホームを買う時の流れ

まずはマイホームを買う時には大きく分けて以下のような8項目の流れになります。

  • 物件の探索
  • 物件の内覧
  • 申し込み
  • 重要事項説明
  • 売買契約
  • 住宅ローン本申し込み
  • 金銭消費貸借契約
  • 決済&引き渡し

物件の探索

まずは、マイホームを買おうと思うと今のご時世、不動産屋に直接飛び込んで話を聞こうという方は少ないでしょう。

私の現場の経験から言っても、大手に勤めていた時でも一日1回か2回あればいいほうでした。

その他の方は、ほとんど、ネットからの問い合わせでした。

ポータルサイトというのがあるので、そこで市場に出ている物件は基本的に探すことができるようになっています。

よく、勘違いされるのがSUUMOのようなポータルサイトが不動産を紹介していると思っている人が多いです。

SUUMOのような、ポータルサイトは不動産会社に物件を掲載できる場所を提供している企業で、彼らが実際に不動産を売買するわけではありません。

世の中にはたくさんの不動産ポータルサイトがありますが、見るのは以下の主要な4つのポータルサイトを網羅していれば、だいたい市場にでている物件は把握することができます。

不動産ポータルサイト

希望金額、エリア、駅からの距離、新築なのか中古なのか。

様々な条件の中から、物件を絞り込みめぼしい物件を見つけます。

物件の内覧

次に、見てみたい物件が見つかれば実際に取り扱っている不動産会社に問い合わせて、室内を見せていただくことになります。

不動産会社は基本的に鍵の段取りがありますので、基本的に「今すぐ見たい」というのは断られる可能性があるので、余裕をもって連絡するようにします。

物件を実際に見て、気に入れば前向きに検討します。

気に入らなければ、ふりだしに戻り「物件の探索」から始めます。

申し込み

前向きに検討した結果、買うことを決めた場合はお申込みに進みます。

「これを買います」という意思表示書面です。またの名を「買付」とも言います。

その物件を担当している会社の営業マンが、お申込書の書き方については教えてくれると思いますので、ここでは割愛します。

不動産が教えてくれない注意点

この申込みの段階で、不動産屋が教えてくれない注意点があります。

それは、値段交渉です。

この、お申し込みの時に価格の交渉の話を持ち掛けないと、あとはトントンと話が進みますので、価格交渉をするタイミングを逃してしまいます。

安く買いたいのが購入者の心情。

1円でも安くしてもらうに越したことはないですよね。でもあまり、値段交渉が厳しすぎるのも不動産会社の担当の営業マンに嫌われかねませんので、常識の範囲で交渉を持ち掛けてみましょう。

また、この「申し込み」という段階には法的拘束力がなにもないという特徴があります。

申し込みをしたからと言って、「絶対に買わなくてはいけない」わけでもありませんし、申し込みを受けたからと言って「絶対に売らなくてはいけない」わけでもありません。

これはあくまで、「申し込み」であり「契約」ではありません。

申し込みをした後にやっぱりやめたくなったり、違う物件が気になったりして、申し込みをキャンセルしても基本的に罰金もありませんし、そこに法的拘束力はありません。

でも、元不動産営業マンの立場から申し上げると、申し込みキャンセルは心に深い傷を負いますので、個人的には辞めてほしいと思います。

逆にいうと、絶対に買うことができる保証も「申し込み」にはありませんから、焦らずよく考えて気持ちをしっかり決めてから申し込みをするのが非常に重要です。

申込に関して、気をつけるトラブルがありますので気になるかたはこちらの記事もどうぞ。

重要事項説明

申し込みが終わり、不動産業者によっては住宅ローンの事前審査をするとこともあれば、しないところもあると思いますが、それは不動産会社の指示にしたがってください。

不動産の売買契約の前に重要事項説明というのがあります。

これは、簡単に言うと買おうとしている物件の説明書になります。

不動産バブルのあった、昔にはこの重要事項説明というのがなかったのですが、これがないということは素人では到底調べないと発見できないことを敢えて言わず不動産の売買が行われてきた過去があり、それで泣きを見た人もたくさんいたので、契約の前に重要事項説明が行われるようになりました。

この重要事項説明ですが、宅地建物取引士の有資格者でないとお客さんに対して読むことができないと法律で定められています。

この重要事項説明書はけっこう分厚く、説明も30分から1時間程度時間を要しますが、非常に重要な事なので、気になったことは遠慮なく質問しましょう。

納得ができれば、重要事項説明書に署名捺印をします。

ここの段階がペナルティなしで購入を辞めることができる最後のところになります。

次の契約が終われば、契約を辞めるとなったらペナルティが生じるようになります。

売買契約

重要事項説明が終われば、次は売買契約へと進みます。

不動産の取引は特殊で、売買契約したからといって購入物は一緒に手に入りません。

売買代金も売買契約時にすべてを支払う取引は少ないです。

その代わりに手付金を支払います。

というのも、不動産の売買には売る人の事情とか、未完成のものを売買する文化があったり、住宅ローンを使ったりするからです。

売買の約束だけ取り交わしておいて、買う人、売る人双方の資金の準備だったり、引き渡せる準備が整って、始めて引き渡しがあり、購入物を手に入れることができます。

よく、売買契約なのに仮契約と勘違いして、最後の引き渡しを本契約と言ったりする人がいますが、間違いです。

売買契約に仮も本もありません。

売買契約は正真正銘、本契約です。

この売買契約ですが、重要事項説明書と同日に行われることが業界の習わしとなっているので、おそらく多くの人は重要事項説明と売買契約は同日に行われると思います。

買う人にとっては、重要事項説明とほとんど重複している内容になるので、基本的に気をつけることはありませんが、住宅ローンを使うのなら「融資特約」がついていることは確認しておきましょう。

署名捺印をすれば、契約完了となります。

不動産屋が教えてくれない注意点

この売買契約を締結して、仮に引き渡しの間でやっぱり辞めたいとなったときに辞める方法はその時期によって2つの方法に該当されます。

一つは「手付解除」という方法ですが。

これは、契約時に支払った手付金を放棄する代わりに契約を辞めることができるという方法です。手付金はおよそ売買金額の10%が相場なので3000万円のぶっけんでしたら300万円支払っていることになるので、それがパーになります。

そして、もう一つの方法は「違約解除」です。

売買契約に、「手付解除期限」が設けられている契約書があります。

それは、読んで字のごとく手付解除ができる期限となっていて、それを超えるとワンランクアップした「違約解除」になります。

これは、手付を放棄する手付解除だけでは足りず、売買金額の20%が相場として設定されている場合も多いので3,000万円の物件であれば、600万円なのです。

この二つの方法の説明は重要事項説明でも売買契約の説明でもしてくれると思うので安心してほしいのですが、実は契約を辞めた後にまだかかるお金があります。

それは「仲介手数料」です。

これは、購入する物件が「仲介物件」である場合に限るのですがお客さん都合で辞めた場合は基本的に仲介手数料が必要になります。

3,000万円の物件の契約を済んだ後に、やっぱり辞めたいとなった場合、手付解除であれば300万円で済むと思っていても、そこから更に100万円程度の仲介手数料を請求されますので注意してください。

しかし、250件以上取引した中で、契約した後に辞めたお客様は私の担当している限りではいませんでした。

住宅ローン本申し込み

売買契約が無事終了すると、その契約書をもって金融機関に住宅ローンの本申し込みをすることになります。

役所で取得する必要のある書類が審査には必要になるのですが、あまり慣れていない、営業担当だった場合に、銀行用と登記用の枚数を把握していなかったりすると、何度も市役所に行くことになってしまうので、ここで確認しておきましょう。

例外もありますが、基本的に銀行用と登記用で必要な役所で取得する書類は以下の通りです。

  • 印鑑証明書 3通
  • 住民票の写し 2通
  • 課税証明書 (最新分とその前年分)1通

これはサラリーマンの場合で、自営業の人だと管轄の税務署へ行って納税証明書というのが3年分必要になったりします。

不動産が教えてくれない注意点

この段階になれば、スイスイ話が進むので、不動産屋さんに言う通りになってしまいがちですが、金融機関選びは真剣に選びましょう。

言われるがままの銀行で、借りるのはナンセンスです。

言葉を選ばずに言うと、不動産の営業マンからするとあなたが今後何十年とかけて支払っていく借金について親身になってくれる人はいないです。

不動産の営業マンからすると、慣れてスムーズに事が運ぶほうがいいわけですから、提携している銀行を進めてくるのは当然です。

しかし、これから果てしなく長い住宅ローンを払っていくのは誰でもなくあなたなので、真剣に選びましょう。

隣のスーパーよりも、一駅離れたスーパーのほうがネギが安いからわざわざネギを買いに行くよりもよっぽど、金融機関選びが大切です。

金融機関も借りてもらおうと、必死に競争をしています。

金利が0.1%違うだけで、35年後には随分な違いがあるのでこだわって選ぶのがいいでしょう。

しかし、一つ一つの金融機関に書類を用意するのはめちゃくちゃ面倒ですよね。

そんな時に、一括で複数の金融機関にに審査してもらえる便利なWebサービスがあるのでシェアしておきます。

【住宅ローン】手間のかかる審査申し込みを一度で!
まずはシミュレーションから

金銭消費貸借契約

難しく書いておりますが、簡単に言うと銀行との間で交わす住宅ローンの契約となります。

こちらは特筆すべき点はなく、担当の銀行マンの指示にしたがっていただければそれで大丈夫です。

決済&引き渡し

いよいよ、最後のメインイベントの引き渡しを受ける段階です。

これですべての取引が終了となります。

決済は基本的に、買主の指定する金融機関で行います。

住宅ローンを借りる場合でしたら、その金融機関になります。

そこに、買主、売主、不動産屋、司法書士が立ち会って取引を行います。

取引と言いましても、司法書士が作成してきた登記に必要な書類に署名押印をして、お金を取引をお世話してくれる人に支払うことをさします。

売主には、手付金を引いた残りの売買代金を。

不動産会社には仲介手数料を。

司法書士には、報酬を。

全ての支払いを終えれば、物件の引き渡しになります。

物件の引き渡しと言いましても、物件は動かすことができませんから、鍵や説明書のみの引き渡しになります。

それで取引完了です。その取引完了を見届けた司法書士はその足で法務局に該当不動産の名義変更の手続きをして、晴れて物件の所有者はあなたになります。

まとめ

以上が、マイホームを買う時の流れになります。

流れを先に知っているのと、知っていないのとでは取引も自分の思うように進まない可能性がありますので知識として持っておくことが大切です。

長い文章でしたが、最後まで読んでいただきありがとうございます。