持ち家か?賃貸か?元不動産営業マンの私の答えは賃貸一択

Hello World!!
杉山です。

持ち家か、賃貸か。
度々議論になるこの話題ですが、答えはありません。

決めるのは、個人の自由ですし。

正解はありません。

私は、7年間不動産業界に従事しており、約250件以上の不動産を取引してきました。

売らなければいけない事情の不動産もたくさん取引してきました。

そんな、現場経験を経た、元不動産営業マンである私が、「持ち家か、賃貸か」議論で導き出した結論は。

「持ち家より、賃貸がいい」と思っています。

今回の記事はその理由について書いていきたいと思います。

なので、現在不動産を買おうか悩まれている方には、少しは参考になり、「こういう考え方もあるんだ」と思ってもらえると思います。

冒頭にも、申し上げた通り、基本的に家を購入するかどうかは個人の自由なので、「家を買う」という選択をする人に対して、それが悪い事だとは思いません。

しかし、何も知らないで安易に月々の支払いが家賃より安いからという理由で家を買う選択をしてしまっている人や。

賃貸は自分のものにならないけど、持ち家は住宅ローンを払えば自分のものになるから、買うという選択をしてしまっている人はすこし危険だと思うので、是非最後まで読んでいただければ幸いに思います。

賃貸はもったいないという幻想

賃貸はもったいないという幻想

家を買う際に、よくある議論で「賃貸はもったいない」という話があります。

  • 賃貸は、毎月払っても自分のものにならないけど、家を買って住宅ローンを組めば、自分のものになっていく
  • 同じ間取りの物件で比較したとき、賃貸で借りる月々の支払額と、住宅ローンの返済額を比べれば、住宅ローンの返済額のほうが安いから、持ち家のほうが得

これらの2つのことで、「賃貸はもったいない」と言われています。

本当にもったいないのでしょうか。

家は、月々の支払で自分のものになる

そもそも、家って必要なのでしょうか。

住宅ローンを組むということは借金なので長い年月をかけて返済をしていけば、当然完済すれば返済の義務を負わなくなるので、事実上家が手に入ることになります。

しかし、住宅ローンって多くの人は30年くらい組みます。

新築で買ったとして、30年経ち住宅ローンを完済したとき手元に残るのは、築30年のボロボロの家です。

そのボロボロの家が欲しいから、30年返済を頑張り続けるのは私には理解ができません。

すると、「持ち家は資産だ」という人もいます。

資産とは、価値が下がらない、もしくは価値があがるもののことを言います。

新築当時に3,000万円で買ったマンションは、30年後いくらになるでしょうか。

好景気がきて、価値が暴騰すれば、もしかしたら購入したときよりも高くで売れるかもしれませんが、今の日本の情勢を見ていると好景気がくることは期待できそうにありません。

多くの場合、購入したときよりも価値は下がります。

それは、資産ではなく負債ですよね。

負債になる確率の高いものを、わざわざほしい人っていますか?
たぶんいませんよね。

また、住宅ローンを組んだ、この30年の間に起こりえるリスクをきちんと考えないといけません。

失業したらどうしますか?

賃貸なら、生活のレベルを落とすため、狭い、家賃の安いところに引っ越して再起がはかれます。

でも、住宅ローンを組んでいたらそれはできません。
給料が途絶えているのに、支払いは毎月やってきます。

延滞が続くと、債務は保証会社に移され「全額返済してください」と言われます。

自宅が競売にかけられて、安くで落札されます。
当然、借入額より安く落札されるので借金は残ります。

その借金は、自己破産しない限り消えません。

家を手放した後も借金は残って、支払い続けなければいけません。

地震が来たらどうしますか?

日本は地震が多いです。

30年の間に、南海トラフ地震がくる確率は70%と言われています。

大きな地震がきたら、家なくなります。

地震保険があると思うかもしれませんが、地震保険は全壊でも保険金の半額までしかでません。

やりたいことができて挑戦したくなったらどうしますか?

実際に、私のお客さんでいました。

その人は会社を辞めて、田舎に住んで農業をしたいという夢があり。
家を売りたいという相談を受けました。

結論的に言うと、家は売れませんでした。

その家が売れる相場は、1,800万円でしたが、残債が2,500万円も残っていたんです。

700万円もギャップがあります。

お客さんは、それでもいい。
700万円は、こつこつ返していくと言いましたが、住宅ローンではそれができません。

銀行は、住宅ローンの残債を全て返さないと、家の売却を許可してくれません。

なので、この場合だと2,500万円をかえさないと家を売ることができないのです。

当然、相場より700万円高い物件が売れるわけがありません。

そのお客さんは、自分の夢をあきらめるしかありませんでした。

このように、30年という年月は何が起こるかわかりません。

30年の年月で起こりえるすべてのリスクをおかすほど、家を持つことのメリットってあるのでしょうか。

私は、ないとおもいます。

住宅ローンのほうが安いから得

この議論もよく聞きます。

同じ間取りなら、賃貸と持ち家を比べれば断然持ち家を選ぶ方が返済額が安くなります。

だから、家を買うという選択をする人はごまんといます。

でも、考えてみてください。

購入当初新しくて、広いお家に住めるのでいいですよね。
当然、家賃よりも返済額のほうが安いでしょう。

では、15年後はどうでしょうか?

築15年賃貸と、住宅ローンの返済額どちらが安く感じるでしょうか?

では、20年後は?

25年後は?

住宅ローンの返済額は、新しかろうが、古かろうが返済額は変わりません。

当然、新しい時は賃貸と比べれば安いかもしれませんが、20年以上たったときはたぶん築20年の賃貸のほうが安いかもしれませんよね。

しかも、家は住んでいると痛みます。

何十年も住めば、給湯器は交換しないといけませんし、内装もリフォームしないといけませんし、外壁も塗り替えないといけないでしょうし、その費用は捻出しないといけません。

住宅ローンの返済額とは別にお金が必要になります。
それも、安くはありません。

外壁なんて、100万円単位です。

その点、賃貸は大家さんに直す義務がありますから家賃さえ払っておけば何かが故障しても自己負担になることはありません。

また、家は固定資産税もかかります。

年間10万円だとしても、20年で200万円です。

そんなに世間で言われているほど、持ち家は安くないと思います。

35年を甘く見てはいけない

35年を甘く見てはいけない

35年同じ場所なんて私だったら飽きる

住宅ローンを組んで、家を購入する人は「一生ここに住む」という思いで購入されると思いますが、飽き性の私にはとてもじゃないですが無理です。

住宅ローンの最長期間は35年です。
そして、現場の経験からしても35年の住宅ローンを組む人が多かったです。

35年間同じ場所に住み続ける決断なんて、私にはできません。

絶対飽きます。

海外に住んでみたいとも思うし、沖縄に移住したいとも思うし、せっかく生まれてきたのだから、いろんなところに住みたいと思っています。

なので、私だったら絶対に飽きちゃいます。

35年後、家は余りまくる

35年後、おそらく家は余ります。

超高齢化社会というのは有名な話です。
少子化も有名な話です。

普通に考えたら、今家を持っている世代の人と、家が必要な若者世代の人数には大きな差があります。

今でも、空き家が増えているのに、もっと空き家問題は深刻化します。

需要より供給が増えると物の値段が安くなるのは経済の常識なので、家の価値は安くなるでしょう。

家の価値と住宅ローンは比例しませんから、家の価値が著しく下がっても住宅ローンの残債は家の価値が高かった時のままです。

私のお客さんでもたくさんいましたが、バブルの時に家を買った人が家を売却されるとき、その金額の差に

「家なんて買わなきゃよかった」とかならず言われます。

そんな風になるかどうかは、35年後なのでわかりませんが。

そうなる可能性は極めて高そうです。

わざわざ、そのリスクを犯してまで家を買うメリットがあるでしょうか。

35年後、家は40万円かもしれません

35年後は、これまでの我々の生きてきた何倍ものスピードで文明が発達していくことは想像に難しくありません。

AIが出てきますし、色んな分野が効率化されます。

このニュースを見てください。

3Dプリンターで、家が建てられる時代はそう遠くありません。

今までは、大工さんが作っていました。

これが3Dプリンターで、24時間以内にできてしまうのです。

歴史は変わります。
不動産の価値が大きく変わると思っています。

建築費40万円ですから。

これからの35年は、本当にどんなことが起こるかわかりません。

どうなるかわからない時代に、35年の住宅ローンを組んでまで家を買うのはある意味ギャンブルだと私は思います。

まとめ

以上が、私が持ち家より賃貸を選択する理由です。

まとめると、先のことはわからないから、とりあえず今は「待ち」でしょうというのが見解です。

35年の住宅ローンを組んでしまうことは、自分からラットレースに入っていくようなものだと思います。

自由は奪われ、支払いのために働く人生になりかねません。

私は、35年はおろか、5年先のこともわかりません。

5年先、自分がしたいことを心置きなくできる環境が大切だと思っています。

住宅ローンは、当然足かせになります。

借金があると、返済義務があるので自分がしたいことなんて悠長なことは言ってられません。

返済するために、自分がしたくないことも続けなければいけません。

そんな、人生は嫌なので。
私は、賃貸一択です。